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1. 법적 원칙
- 상속포기를 하면, 그 상속인은 처음부터 상속인이 아니었던 것처럼 간주됩니다. (민법 제1041조)
- 직계비속, 직계존속 등 순위별 상속인이 모두 포기하면 → 최종적으로 국가가 상속인이 됩니다.
- 즉, 보증금 반환청구권과 차임 납부의무 모두 국가에 귀속됩니다.
2. 집주인이 해야 할 일
(1) 상속포기 여부 확인
- 상속인이 “상속포기”를 법원에 신고해야 효력이 발생합니다.
- 집주인은 상속포기 신고서 사본이나 법원 결정문을 확인해야 합니다.
- 단순히 “저는 안 받을래요”라고 말하는 건 효력이 없습니다.
(2) 상속재산관리인 선임 신청
- 상속인이 모두 포기하면, 집주인은 바로 보증금을 돌려줄 상대가 없어집니다.
- 이 경우 법원에 ‘상속재산관리인 선임 신청’을 해야 합니다. (민법 제1053조)
- 상속재산관리인이 임대차 계약을 정리하고, 보증금 반환 절차를 진행합니다.
(3) 유품 처리
- 상속인이 없으므로 집주인이 함부로 짐을 치우면 불법처분이 될 수 있습니다.
- 원칙: 상속재산관리인이 정리하거나, 법원의 허가를 받아야 합니다.
- 다만 실무에서는 고인의 유족이 비공식적으로 정리하는 경우도 많습니다. (이때는 인수·인도 확인서를 꼭 받아두세요.)
(4) 보증금 반환
- 보증금은 상속재산관리인 → 국가 귀속 절차를 거쳐야 합니다.
- 즉, 집주인이 마음대로 돌려주거나 보관하면 안 됩니다.
- 미납 차임, 관리비, 원상복구비 등은 보증금에서 공제할 수 있습니다.
3. 실무에서 발생하는 문제
- 공실 기간 장기화
- 상속재산관리인 선임에는 몇 달 이상 걸릴 수 있습니다.
- 그 기간 동안 집이 비어 있어도 마음대로 새 세입자를 받을 수 없습니다.
- 유품 방치
- 상속인이 모두 포기해버리면 고인의 짐이 그대로 남아 곤란해집니다.
- 이때는 법원 허가나 관리인의 승인을 반드시 받아야 안전합니다.
- 보증금 반환 시기
- 집주인은 보증금을 바로 돌려줄 수 없고, 관리인을 통해야 합니다.
- 만약 새 세입자를 서둘러 들이려면, 관리인과 협의하여 절차를 조정해야 합니다.
4. 집주인 대응 체크리스트 ✅
- 상속포기 신고 여부(법원 결정문) 확인
- 관할 법원에 상속재산관리인 선임 신청
- 유품은 무단처분 금지 → 관리인 또는 법원 허가 필요
- 보증금 반환 시 국가 귀속 절차 따르기
- 새로운 임대차 계약은 관리인 협의 후 가능
✅ 정리:
세입자가 사망했고 상속인들이 모두 상속포기하면, 임대차 계약은 사실상 “국가 상속” 상태가 됩니다. 집주인은 법원에 상속재산관리인 선임을 신청해 계약을 정리해야 하며, 유품 처리·보증금 반환은 반드시 법적 절차를 거쳐야 합니다.
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